Một số lưu ý trong chuyển nhượng nhà đất của cá nhân (Kỳ 1)
KỲ 1: NHẬN DIỆN QUY ĐỊNH VÀ CHUẨN BỊ CHUYỂN NHƯỢNG
Là một phân khúc của thị trường bất động sản cùng với nhu cầu về chỗ ở ngày càng gia tăng tại những thành phố lớn, mua bán nhà ở gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây là gọi là chuyển nhượng nhà đất) là một giao dịch phổ biến giữa các cá nhân hiện nay. Giá trị của giao dịch nhà ở riêng lẻ hiện nay cũng có biên độ rất lớn, từ vài trăm triệu đồng đến hàng chục tỷ, nhiều giao dịch có thể vượt hơn 100 tỷ đồng. Là tài sản có giá trị lớn cùng yêu cầu chặt chẽ về pháp lý, những khó khăn và rủi ro hoàn toàn có thể xảy ra trong chuyển nhượng nhà đất, đặc biệt đối với người không có nhiều kinh nghiệm giao dịch bất động sản.
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cơ bản gồm:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Bên cạnh những điều kiện cơ bản nêu trên, hoạt động chuyển nhượng nhà đất còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng với những quy định chi tiết về quyền quản lý, sử dụng, sửa chữa, cải tạo và quyền chuyển nhượng trong những trường hợp khác nhau.
Trong thực tiễn giao dịch, việc loại trừ rủi ro cũng chính là kiểm tra đầy đủ những yêu cầu theo quy định đồng thời lựa chọn phương thức giao dịch phù hợp. Như vậy, đâu là giải pháp an toàn, hiệu quả và hài hòa lợi ích các bên trong giao dịch? Phần trình bày sau đây hy vọng sẽ cung cấp những kiến thức pháp lý và các yêu cầu cơ bản trong chuyển nhượng nhà đất.
1. Giai đoạn tiền giao dịch (kiểm tra pháp lý):
Trong giai đoạn này, các bên tìm hiểu nhu cầu của nhau đồng thời kiểm tra các điều kiện pháp lý cơ bản để đưa ra quyết định giao dịch.
Đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua)
Là người chi trả một khoản tài chính lớn để nhận được quyền sở hữu tài sản, người mua sẽ đối mặt với nhiều rủi ro nếu tình trạng pháp lý của nhà đất không đảm bảo. Người mua cần chú ý đến:
Hồ sơ pháp lý của nhà đất: Hồ sơ pháp lý nhà đất tương đối phức tạp nhưng cơ bản để giao dịch, bên mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp (i) Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng), (ii) tờ khai lệ phí trước bạ và (iii) biên lai thuế phi nông nghiệp hàng năm.
Đây là những loại giấy tờ cơ bản, bắt buộc trong giao dịch, các loại giấy tờ thống nhất thông tin sẽ là cơ sở giúp bên mua an tâm về tính chính xác, hợp pháp của tài sản là nhà đất. Trong trường hợp bên bán không cung cấp được bản chính hoặc không cung cấp được đầy đủ theo yêu cầu, người mua phải thật cẩn trọng với các thông tin được cung cấp, đối chiếu sự phù hợp của thông tin. Người mua có thể liên hệ cơ quan công chứng, UBND xã/phường nơi có nhà đất để xác nhận thêm về tính hợp pháp của tài sản giao dịch từ đó có quyết định tiến đến giao kết hợp đồng hay không.
Thông tin quy hoạch và tranh chấp: Hồ sơ pháp lý do bên bán cung cấp trong nhiều trường hợp sẽ không thể hiện được thông tin quy hoạch và chắc chắn rằng không thể hiện tình trạng tranh chấp của nhà đất. Tình trạng quy hoạch có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình sử dụng tài sản sau khi nhận chuyển nhượng như xây dựng, sửa chữa nhà ở, công nhận và bồi thường, v.v. Song song đó, nhà đất đang có tranh chấp đương nhiên không được đưa vào giao dịch, đây là trường hợp cấm theo quy định dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Để kiểm tra các thông tin trên, người mua có thể liên hệ UBND xã/phường, UBND quận/huyện nơi có nhà đất để kiểm tra thông tin chi tiết hoặc thông qua công ty đo đạc để kiểm tra tình trạng quy hoạch.
Hiện trạng công trình nhà ở: Bên mua xem xét Giấy chứng nhận đã công nhận nhà hay chưa, nhà xây dựng có đúng hiện trạng ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay không. Nhiều trường hợp do chủ quan và không hiểu rõ quy định đã dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu hiện trạng nhà không phù hợp với Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu thực hiện thủ tục công nhận trước khi cho phép đăng ký biến động sang tên. Trong trường hợp không thể công nhận tài sản thì các bên phải hủy bỏ hợp đồng, bên bán phải hoàn trả tiền thanh toán. Trên thực tế, đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp phổ biến.
Đối với bên chuyển nhượng (bên bán)
Bên bán cần quan tâm đến tư cách pháp lý của bên mua xem xét bên mua có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không, đặc biệt chú ý đến các trường hợp người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bên cạnh đó, tìm hiểu về khả năng thanh toán của bên mua cũng là một yếu tố quan trọng. Pháp luật không quy định điều kiện chứng minh tài chính trước khi mua bán cho nên tìm hiểu thông tin này. Tìm hiểu về khả năng thanh toán còn giúp bên bán chủ động đưa ra phương thức thanh toán phù hợp, hài hòa lợi ích. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau để nắm bắt khả năng thanh toán của bên mua như tìm hiểu lịch sử giao dịch, tìm hiểu thông qua thông tin người quen hoặc người bảo lãnh.
Nhìn chung, kiểm tra pháp lý chính là giai đoạn quan trọng nhất trong chuyển nhượng nhà đất. Thực hiện đầy đủ các yêu cầu của giai đoạn này sẽ giúp loại trừ các rủi ro pháp lý, hỗ trợ quá trình ký kết hợp đồng diễn ra thuận tiện hơn.
Master Key Training thank you!