Một số lưu ý trong chuyển nhượng nhà đất của cá nhân (Kỳ 2)

KỲ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG VÀ THỦ TỤC SANG TÊN

Trong kỳ trước, các quy định về điều kiện chuyển nhượng nhà đất đã được trình bày. Đồng thời, các lưu ý trong giai đoạn tiền hợp đồng (chuẩn bị giao kết hợp đồng) cũng đã được trình bày chi tiết.

Trong kỳ này, chúng ta cùng tìm hiểu các lưu ý trong 2 giai đoạn tiếp theo của giao dịch là: Ký kết hợp đồng và thủ tục sang tên:

2. Giai đoạn giao kết hợp đồng: 

Đây là giai đoạn các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng.

Đặt cọc: Đặt cọc là biện pháp đảm bảo ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, là tập quán giao dịch đối với tài sản có giá trị lớn. Để tiến hành đặt cọc, các bên phải xác định được khả năng thanh toán, tiến độ thực hiện thông qua những thông tin đã thu thập trong giai đoạn trước. Hợp đồng đặt cọc bên cạnh nội dung liên quan đến tiền cọc và thanh toán tiền cọc, nên ghi nhận rõ tổng giá trị chuyển nhượng (thực tế) của nhà đất, xác định tiến độ, phân bổ các đợt thanh toán, phương thức giao nhận tiền, xác định thời điểm, địa điểm ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

Hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng giữa các cá nhân phải được công chứng. Nhìn chung, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ thuận lợi nếu các thỏa thuận đã được ghi nhận cụ thể tại hợp đồng đặt cọc trước đó. Các bên phải tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của tổ chức công chứng, chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nhân thân, hồ sơ pháp lý khi tiến hành công chứng.

Khi giao kết hợp đồng, các bên chú ý thỏa thuận rõ về nghĩa vụ thuế, phí và nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính. Thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng là thời điểm quyền sở hữu được chuyển từ bên bán sang bên mua vì vậy song song với ký kết hợp đồng, các bên thỏa thuận, chuẩn bị phương thức thanh toán và bàn giao tài sản cho phù hợp.

Thanh toán và bàn giao tài sản, hồ sơ: Đây chính là việc thực tế thực hiện hợp đồng. Thống nhất phương thức thanh toán và bàn giao tài sản là yêu cầu quan trọng và được ghi nhận rõ tại hợp đồng công chứng. Theo tập quán giao dịch, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bên bán thanh toán tiền, bên mua nhận nhà và hồ sơ pháp lý. Để đảm bảo, các bên chuẩn bị biên bản bàn giao, biên bản ghi nhận hiện trạng nhằm xác nhận việc thực tế thực hiện hợp đồng, tạo lập bằng chứng cho giao dịch.

Như vậy, giai đoạn giao kết hợp đồng sẽ thực hiện thuận lợi nếu các thông tin pháp lý được các bên thu thập đầy đủ, chính xác trong giai đoạn trước đó. Trong giai đoạn giao kết hợp đồng, tin thần thiện chí của cả hai bên đều được đề cao.

3. Giai đoạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng bộ): 

Theo thỏa thuận, bên có nghĩa vụ sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động về chủ sở hữu sau mua bán. Về thủ tục, mỗi quận/huyện sẽ có trình tự thủ tục khác nhau song cơ bản cần thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ yêu cầu cấp/cập nhật Giấy chứng nhận. Một số lưu ý trong giai đoạn này như sau:

Người có nghĩa vụ thực hiện thủ tục (thông thường là bên mua sau khi đã nhận bàn giao hồ sơ) tìm hiểu trình tự thủ tục tại quận/huyện nơi có nhà đất sẽ xác định rõ được các bước thực hiện. Theo từng bước thực hiện, người làm thủ tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn về thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết để tiến hành nhanh chóng. Khi thực hiện hồ sơ thuế, người thực hiện thủ tục có chuẩn bị trước về tài chính, yêu cầu các bên có nghĩa vụ về tài chính liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Khi nhận kết quả, cần kiểm tra ngay các thông tin được cập nhật, nếu có bất kỳ sai sót nào sẽ kịp thời chỉnh sửa tránh mất thời gian thực hiện thủ tục sửa đổi.

Riêng đối với bên bán, cá nhân người bán xem xét mình có thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập hay không. Trường hợp miễn thuế phổ biến khi chuyển nhượng là người bán chỉ có một căn nhà duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam. Để đảm bảo quyền lợi, bên bán cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị xét miễn thuế.

Thời điểm nhận kết quả Giấy chứng nhận sau khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền cũng là thời điểm hoàn thành giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên thực tế. Quá trình chuyển nhượng diễn ra trong thời gian dài hay ngắn phụ thuộc vào thỏa thuận các đợt thanh toán, bàn giao tài sản của các bên. Một giao dịch an toàn, nhanh chóng và hài hòa lợi ích phải đảm bảo những yêu cầu pháp lý cơ bản và thực hiện trên tinh thần thiện chí./.

Master Key Training thank you!